Khi tính đến việc thuê một căn hộ ở Đức, là người nước ngoài, có một số thông tin quan trọng sau, bạn cần biết để tránh các phát sinh rắc rối không cần thiết. 

Bạn nên thuê hay mua nhà ở Đức?

Không chỉ người nước ngoài, mà ngay cả người Đức, tỷ lệ người thuê nhà vẫn cao hơn người mua nhà. Điều này hình thành từ trong quá khứ, ít nhất cũng trong 30 năm qua. Khoảng 55% tổng số hộ gia đình ở Đức chọn thuê nhà, trong khi 45% số hộ gia đình có tài sản sở hữu. Trong EU, Đức cho đến nay là một trong những quốc gia có số lượng chủ sở hữu tài sản tư nhân thấp nhất. Nhưng không thể nhìn vào đó mà kết luận người Đức không đủ tiền mua nhà, bởi quốc gia này có nền kinh tế đứng số 1 châu Âu, đứng thứ 4 thế giới.

Giá nhà và tiền thuê nhà đã nhanh ở Đức trong thập kỷ qua. Xu hướng đó không có dấu hiệu giảm bớt. 

Dữ liệu từ Statista dựa trên quý IV năm 2017 cho thấy, Munich, Frankfurt, Stuttgart, Ingolstadt, Freiburg, Berlin, Hamburg là những thành phố của Đức có chi phí thuê mỗi mét vuông (m2) cao nhất. Đặc biệt, ở Munich được xem là thành phố có giá thuê cao nhất. 

Việc thuê hay mua ở Đức tốt hơn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố riêng lẻ, vì vậy khó thể có câu trả lời cụ thể cho bạn.

Các điểm đặc biệt về căn hộ cho thuê ở Đức

Trước khi đi tìm thuê căn hộ, bạn nên biết một số điều về căn hộ ở Đức.

Các căn hộ có thể nằm trong những ngôi nhà gia đình cũ đã được chia nhỏ, chẳng hạn như nhà phố hay trang trại. Căn hộ ở các khu chung cư, các tòa tháp cũng rất phổ biến. Các căn hộ cho thuê ở Đức thường giới thiệu kích thước theo m2 không gian sống, số lượng phòng ngủ, liệt kê tổng số phòng, năm xây dựng…

Hầu hết căn hộ cho thuê ở Đức đều không có đồ đạc, không có thiết bị nhà bếp. Nhà bếp và phòng tắm của một căn hộ ở Đức không được tính là một căn phòng.

1. Thiết bị nhà bếp không được bao gồm trong các căn hộ

Đây là yếu tố gây ngạc nhiên lớn nhất đối với hầu hết người nước ngoài. Hầu hết các căn hộ cho thuê ở Đức không có thiết bị nhà bếp.

Nếu bạn nhìn thấy có thiết bị nhà bếp trên quảng cáo hình ảnh của căn hộ, hãy chắc rằng nó được bao gồm trong hợp đồng thuê nhà của bạn. Nếu không, rất có thể người thuê trước (người có thể là chủ nhà bếp) sẽ mang theo. Vì vậy, lựa chọn của bạn cho nhà bếp có thể là:

+ Mua lại thiết bị bếp của người thuê trước. Điều này thường phụ thuộc vào người thuê trước, họ thực sự muốn mang theo thiết bị nhà bếp đến nơi ở mới, hoặc họ để bếp lại và có thể bạn phải mua nó. Có thể bạn không chỉ mua bếp của người thuê trước mà là cả nội thất. Đó là một phương án hoàn toàn có thể xảy ra.

+ Chỉ tìm kiếm các căn hộ có nhà bếp đi kèm.

+ Tìm căn hộ đầy đủ nội thất, bếp. Tuy nhiên, điều này không phải là phổ biến.

+ Thuê một căn hộ không có bếp và tự mua bếp mới. Với tùy chọn này, bạn sẽ có nhiều lựa chọn nhất khi tìm kiếm căn hộ ở Đức. Không cần phải nói, tùy chọn này chỉ có ý nghĩa khi bạn có kế hoạch ở lại Đức trong vài năm.

2. Thiết bị gia dụng thường không được bao gồm trong căn hộ

Tương tự như đối với thiết bị nhà bếp, đối với các thiết bị như máy giặt, máy sấy… rất có thể, chúng không được bao gồm. Nếu bạn cần mua một chiếc, hãy nhớ kiểm tra các kích thước, vì máy giặt có đủ hình dạng, kích cỡ để phù hợp với diện tích các căn hộ.

3. Các tiện ích được tính ngoài giá thuê

Chi phí tiện ích thường không phải là một phần của tiền thuê nhà. Bạn sẽ bắt gặp hai thuật ngữ khác nhau liên quan đến giá thuê một căn hộ: Warmmiete (thuê ấm) và Kaltmiete (thuê lạnh).

Thông thường, giá đầu tiên bạn nhìn thấy ở một căn hộ là giá thuê lạnh. Đây không phải là giá cuối cùng mà bạn sẽ phải trả hằng tháng. Bạn vẫn cần thêm các tiện ích như điện, nước, hệ thống sưởi, thu gom rác, cáp truyền hình,… Vì vậy, tiền thuê lạnh cộng với các tiện ích tạo thành tiền thuê ấm, là tổng giá thuê hằng tháng của bạn.

4. Tiền đặt cọc

Bạn sẽ được yêu cầu trả một khoản tiền đặt cọc (Kaution) cho chủ nhà trước khi bạn có thể chuyển đến ngôi nhà mới của mình. Tiền đặt cọc có thể cao gấp ba lần tiền thuê lạnh ròng. Khi không thuê nhà nữa, chuyển ra ngoài, bạn sẽ nhận lại tiền đặt cọc chậm nhất trong vòng ba đến sáu tháng. Mức độ tin cậy cao, khoản đặt cọc thường được trả lại trong vòng vài ngày hoặc vài tuần sau khi bạn chuyển đi.

Tuy nhiên, nếu bạn gây ra thiệt hại cho căn hộ, không đúng với hiện trạng như khi bạn chuyển đến, chủ nhà có thể treo một phần tiền đặt cọc của bạn. Vì vậy, hãy đảm bảo giữ gìn căn hộ của bạn đúng cách và báo cáo bất kỳ thiệt hại nào để chủ nhà có thể được khắc phục kịp thời.

Giá thuê nhà bao nhiêu ở Đức?

Ở Đức, giá thuê trung bình hằng tháng cho một căn hộ 1 phòng ngủ ở trung tâm thành phố là 750 euro/tháng. Trong khi đó, giá trung bình cho một căn hộ tương tự ngoài trung tâm thành phố là 570 euro/tháng. Những con số này chỉ đưa ra một ước tính rất sơ bộ.

Giá thuê thực tế thay đổi đáng kể tùy thuộc vào nơi bạn đang sống ở Đức ở các thành phố, vị trí trong thành phố, loại căn hộ… Các thành phố như Munich, Cologne và Hamburg có giá thuê cao hơn Leipzig, Bochum, hoặc thậm chí Berlin.

Giá thuê nhà ở Đức thường được tính theo m2/tháng. Mức giá trung bình 7,05 - 8 euro/m2. Từ khoảng 4 euro/m2 ở Vogtlandkreis (huyện phía tây nam của bang Sachsen), Wunsiedel (quận phía đông bắc bang Bavaria),… lên tới 10 euro/m2 ở Berlin; 10,4 euro/m2 ở Stuttgart; 16 euro/m2 ở Munich….

Làm thế nào để tìm một căn hộ ở Đức

Bạn có thể tìm kiếm căn hộ cho thuê ở các trang web cho thuê bất động sản. Dưới đây là các trang web cho thuê bất động sản phổ biến ở Đức để bạn săn tìm căn hộ.

- Immobilienscout24.de

- Immonet.de

- Immowelt.de

- Wohnungsbörse.net

- Wohnung-jetzt.de

- Meinestadt.de

Bạn nên xem trên nhiều trang web, thay vì chỉ một trang web để tìm căn hộ theo ý bạn. Bạn có thể dò tìm thành phố của mình, các vùng lân cận khác nhau trước, rồi tìm căn hộ nơi bạn muốn sinh sống lâu dài.

Tùy thuộc vào nơi bạn đang tìm kiếm một căn hộ cho thuê ở Đức, có thể mất hàng tháng để tìm được một căn hộ. Hoặc căn hộ đầu tiên bạn đến xem, ưng ý ngay có thể là “cái duyên” của bạn. Vì vậy, hãy chuẩn bị tinh thần và đừng bỏ cuộc nếu cần một chút thời gian.

Thuê phòng ở dạng chia sẻ căn hộ chung cư cũng khá phổ biến ở Đức, thường rẻ hơn so với việc sống một mình, giảm bớt áp lực khi tự mình tìm kiếm một căn hộ ở nhưng phải trả giá cao.

Một lựa chọn khác để tìm kiếm một căn hộ là thông qua một đại lý bất động sản (Makler).

Giấy tờ cần thiết để thuê nhà ở Đức

Các giấy tờ bạn sẽ cần cung cấp khi đăng ký thuê một căn hộ ở Đức.

1. Mẫu đơn đăng ký

2. Bản sao hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân có dán ảnh, hay giấy phép cư trú.

3. Bản chứng minh thu nhập. Có thể là phiếu lương 3 tháng gần nhất của bạn hoặc hợp đồng làm việc hay bảng sao kê ngân hàng. Nếu bạn làm việc tự do, bạn cũng phải chứng minh doanh thu, lợi nhuận của bạn những tháng qua.

4. Bản tín dụng của bạn. Đây là điểm tín dụng của Đức, cung cấp một cái nhìn sâu sắc về mức độ tín nhiệm của bạn. Về cơ bản, nó cho biết bạn có thanh toán hóa đơn đúng hạn hay không.

5. Giấy xác nhận không nợ tiền thuê. Giấy này cho biết bạn không có nợ với chủ nhà trước đây và luôn trả tiền thuê nhà đúng hạn. Bạn có thể yêu cầu chủ nhà hiện tại điền vào giấy này cho bạn trước khi tìm một nơi ở mới, hoặc viết một lá thư đơn giản nói rằng bạn là một người thuê nhà đáng tin cậy. Giấy này không phải lúc nào cũng được yêu cầu.

6. Giấy bảo lãnh tiền thuê. Giấy này cho biết một người bảo lãnh sẽ trả tiền thuê nhà của bạn nếu bạn không thể trả tiền thuê nhà đúng hạn. Thông thường, điều này chỉ được yêu cầu nếu bạn không thể cung cấp đủ bằng chứng về thu nhập hoặc hợp đồng làm việc ổn định (ví dụ khi còn là sinh viên). Người bảo lãnh lý tưởng nhất là người ở Đức. Giấy này không phải lúc nào cũng được yêu cầu.

Ngoài ra, một số chủ nhà yêu cầu bạn phải có bảo hiểm trách nhiệm (Haftpflichtversicherung) để phòng thiệt hại của bên thứ ba. Ngay cả khi chủ nhà không yêu cầu, nếu bạn thêm nó vào đơn đăng ký của bạn, cho thấy rằng bạn có vẻ đáng tin cậy hơn.

Hợp đồng cho thuê nhà ở Đức có nội dung gì?

Hợp đồng cho thuê có nhiều dạng khác nhau ở Đức. Tuy nhiên, bạn nên lưu ý các điểm chính sau trong các hợp đồng cho thuê nhà ở Đức.

1. Thời hạn của hợp đồng

Hầu hết hợp đồng thuê nhà là không giới hạn. Điều này có nghĩa là khi việc thuê nhà đã bắt đầu, chủ nhà chỉ có thể kết thúc bằng cách thông báo trước ít nhất ba tháng hoặc nhờ tòa án giải quyết. Hợp đồng cho thuê ở Đức chỉ được phép có thời hạn nếu chủ nhà có lý do chính đáng khiến họ cần căn hộ sau khi kết thúc hợp đồng (ví dụ: bán hoặc tự sử dụng căn hộ đó).

Nhiều người sống trong một căn hộ như thể đó là của riêng họ trong nhiều thập kỷ, có khi là cả đời. Quyền lợi của người thuê đảm bảo rằng không thể đuổi họ đi miễn là họ trả tiền thuê nhà đầy đủ và tuân theo một số quy tắc cơ bản.

2. Tiền thuê hàng tháng

Cần chia rõ ràng tiền thuê nhà và các tiện ích (như điện, nước, thu gom rác…). Bạn cần biết sự khác biệt giữa hai loại, vì các tiện ích có thể tăng lên thông qua việc tiêu thụ nhiều hơn.

3. Tiền đặt cọc

Cần phải ghi rõ trong hợp đồng, bạn đã trả bao nhiêu tiền đặt cọc để chắc chắn rằng cuối cùng bạn sẽ nhận lại được số tiền đó.

4. Vật nuôi

Nếu bạn có kế hoạch nuôi thú cưng, hãy đảm bảo rằng bạn được phép có một con theo hợp đồng cho thuê.

5. Danh sách đồ nội thất và thiết bị, chìa khóa nhà

Nếu bạn thuê một căn hộ được trang bị nội thất, hãy đảm bảo đã liệt kê mọi thứ và tình trạng của nó. Đảm bảo số lượng chìa khóa căn hộ khớp với số lượng bạn thực sự nhận được.

6. Thời hạn thông báo

Thông thường, thời gian thông báo trả nhà cho thuê ở Đức là ba tháng cho cả hai bên.

7. Quy tắc nhà

Một số quy tắc trong nhà có thể sẽ được ghi lại, chẳng hạn như phân loại và xử lý rác trong nhà. Chủ nhà của bạn cũng có thể đưa ra những sửa chữa nhà trong tương lai mà họ sẽ chăm sóc và những việc nào là trách nhiệm của bạn.

8. Mức tăng giá cho thuê trong tương lai

Điều này tùy thuộc vào chủ nhà của bạn. Hợp đồng có thể bao gồm một dòng về việc tăng giá thuê trong tương lai. Nhưng hãy lưu ý rằng có những quy định nghiêm ngặt về việc có thể tăng bao nhiêu tiền thuê nhà ở Đức.

9. Phương thức thanh toán tiền thuê

Phương thức thanh toán tiền thuê nhà phổ biến nhất là chuyển khoản ngân hàng. Chi tiết tài khoản ngân hàng của chủ nhà luôn có trên hợp đồng cho thuê. Bạn nên nhớ người Đức rất nguyên tắc và chính xác thời gian, đừng chuyển khoản trễ hạn.

Các lưu ý sau khi chuyển đến

Bạn ký hợp đồng và chuyển đến ngôi nhà mới ở Đức thành công! Nhưng chưa hết, hãy lưu ý các chi tiết sau.

1. Bạn phải đăng ký địa chỉ mới của mình với chính quyền địa phương trong vòng hai tuần sau khi chuyển đến.

3. Đăng ký họ tên của bạn trên hộp thư. Bạn sẽ nhận được thư trong những tuần tới sau khi bạn chuyển đến và đăng ký. Điều tối quan trọng là họ tên của bạn phải có trên hộp thư và chuông cửa. Kiểm tra với chủ nhà của bạn xem họ sẽ lo việc đó hay bạn phải tự làm.

4. Đăng ký Internet cho ngôi nhà của bạn. Có thể mất đến vài tuần cho đến khi kết nối internet của bạn được kích hoạt sau khi bạn ký hợp đồng, vì vậy đừng chậm trễ để hoàn thành việc này.

5. Đăng ký với nhà cung cấp điện. Bạn sẽ có điện ngay khi chuyển đến, nhưng bằng cách lựa chọn hoặc thay đổi nhà cung cấp một cách có tính toán, bạn có thể tiết kiệm vài trăm euro một năm.

6. Đăng ký bảo hiểm vật dụng trong nhà. Sau khi chuyển tất cả đồ đạc đến nhà mới, bạn có thể cân nhắc việc mua bảo hiểm để phòng sự cố hỏa hoạn và các thiệt hại khác.